about - తెలంగాణ భూ భారతి (హక్కుల రికార్డు) చట్టం, 2025

తెలంగాణ భూ భారతి (హక్కుల రికార్డు) చట్టం, 2025

భూ రికార్డులు అంటే ఏమిటి?

హక్కుల రికార్డు (Record of Rights - RoR) లో భూమి యజమాని, పట్టాదారు, ఆక్రమణదారు, తనఖాదారు, భూమిపై ఉన్న ఇతర హక్కులకు సంబంధించిన వివరాలు నమోదు చేయబడతాయి. ప్రభుత్వం అవసరాన్ని బట్టి గ్రామాల వారీగా హక్కుల రికార్డును సిద్ధం చేసి, నవీకరించవచ్చు. రైతులు తమ భూమికి సంబంధించిన రికార్డులను 'భూ భారతి' పోర్టల్ ద్వారా ఆన్‌లైన్‌లో చెక్ చేసుకోవచ్చు.

భూ భారతి చట్టం - ముఖ్యమైన విషయాలు

తెలంగాణ ప్రభుత్వం భూములకు సంబంధించిన హక్కులు, యాజమాన్యం, భూ రికార్డుల నిర్వహణ, మార్పులు, సవరణలు, భూ సంబంధిత సమస్యల పరిష్కారం కోసం 'తెలంగాణ భూ భారతి చట్టం, 2025'ను రూపొందించింది. ఈ చట్టం 2025 జనవరి 4న తెలంగాణ గెజిట్‌లో ప్రచురించబడింది. ఈ చట్టం మొత్తం తెలంగాణ రాష్ట్రానికి వర్తిస్తుంది.

చట్టం ప్రధాన ఉద్దేశాలు:

1. హక్కుల రికార్డులను సక్రమంగా నిర్వహించడం.
2. భూ రికార్డులను డిజిటల్ రూపంలో భద్రపరచడం.
3. భూ లావాదేవీలు జరిగిన తర్వాత రికార్డులను ఎప్పటికప్పుడు నవీకరించడం.
4. వారసత్వం, వీలునామా తదితర మార్గాల ద్వారా హక్కులు మారినప్పుడు రికార్డుల్లో మార్పులు చేయడం.
5. తప్పుగా ఉన్న లేదా నమోదు కాని భూ వివరాలను సరిచేసే అవకాశం కల్పించడం.
6. ప్రతి భూ భాగానికి 'భూధార్' ద్వారా ప్రత్యేక గుర్తింపు కల్పించడం.
7. పట్టాదారులకు పాస్‌బుక్-కమ్-టైటిల్ డీడ్ అందజేయడం.
8. భూ రికార్డుల నిర్ణయాలపై అప్పీల్ చేసుకునే అవకాశం కల్పించడం.
9. తప్పుడు లేదా మోసపూరిత భూ రికార్డులపై కఠిన చర్యలు తీసుకోవడం.

డిజిటల్ నిర్వహణ,  క్రమబద్ధీకరణ

భూ భారతి చట్టంలో భూ రికార్డులను ఎలక్ట్రానిక్/డిజిటల్ విధానంలో నిర్వహించడానికి ప్రాధాన్యతనిచ్చారు. రైతులు తమ భూముల వివరాలను ఆన్‌లైన్‌లో పరిశీలించుకోవచ్చు.

సెక్షన్ 6: కొన్ని పాత రిజిస్టర్ కాని భూ లావాదేవీలను క్రమబద్ధీకరించడానికి నిబంధనలు ఉన్నాయి. ముఖ్యంగా చిన్న, సన్నకారు రైతులు, 2014 జూన్ 2 కంటే ముందు జరిగిన బదలాయింపులు, నిర్దిష్ట పరిస్థితుల్లో 12 సంవత్సరాలకు పైగా స్వాధీనంలో ఉన్న భూముల కేసులు దీని కిందకు వస్తాయి.

అయితే, భూ గరిష్ట పరిమితి (లాండ్ సీలింగ్), పట్టణ భూ గరిష్ట పరిమితి (అర్బన్ ల్యాండ్ సీలింగ్), షెడ్యూల్డ్ ప్రాంతాల భూ బదలాయింపు నిబంధనలు, అసైన్డ్ భూముల చట్టాలను ఉల్లంఘించిన లావాదేవీలకు ఈ మినహాయింపు వర్తించదు.

అధికార పరిధి

ఈ రకమైన మ్యుటేషన్‌కు ప్రధానంగా మండల రెవెన్యూ అధికారి సంబంధిత అధికారిగా ఉంటారు.

సెక్షన్ 8 ప్రకారం కొన్ని ఇతర మార్గాలలో భూమిపై హక్కు పొందిన సందర్భాల్లో ఆర్డీవో (RDO) కి దరఖాస్తు చేసుకోవాల్సి ఉంటుంది. కాబట్టి రైతు తన సమస్యను బట్టి ఏ అధికారిని ఆశ్రయించాలో గుర్తించడం ముఖ్యం.

ప్రత్యేక గుర్తింపు,  పాస్‌బుక్‌లు

సెక్షన్ 9 ప్రకారం ప్రతి భూ భాగానికి ఒక ప్రత్యేక భూధార్ నంబర్ కేటాయిస్తారు. దీనికోసం భూమి భౌగోళిక స్థానం, ఆకారం, సరిహద్దుల కోఆర్డినేట్లు మరియు యాజమాన్య వివరాలను పరిగణలోకి తీసుకుంటారు.

సెక్షన్ 10 ప్రకారం రికార్డులో యజమానిగా నమోదైన వారికి పట్టాదార్ పాస్‌బుక్-కమ్-టైటిల్ డీడ్ ఇస్తారు.

వ్యవసాయ రుణాలు: రుణాలు, తనఖా వివరాలను ఎలక్ట్రానిక్ రికార్డులలో నమోదు చేయవచ్చు. వ్యవసాయ రుణం మంజూరు చేయడానికి భౌతిక పాస్‌బుక్‌ చూపించాలని బ్యాంకులు/క్రెడిట్ సంస్థలు పట్టుబట్టకూడదని ఈ చట్టం స్పష్టం చేస్తోంది.

సెక్షన్ 11: రికార్డులో ఉన్న ప్రతి నమోదు, అది తప్పు అని నిరూపించబడే వరకు లేదా చట్టబద్ధంగా సవరించబడే వరకు సరైనదిగానే పరిగణించబడుతుంది.

సెక్షన్ 12: నిర్ణీత రుసుము చెల్లించి ఎవరైనా ధృవీకరించిన కాపీలను పొందవచ్చు.

అప్పీల్, రివిజన్ వ్యవస్థ

1. మండల అధికారి/రిజిస్ట్రార్ నిర్ణయంపై: ఆర్డీవో (RDO) కు 60 రోజుల్లోపు అప్పీల్ చేసుకోవచ్చు.
2. ఆర్డీవో నిర్ణయంపై: జిల్లా కలెక్టర్‌కు 60 రోజుల్లోపు అప్పీల్ చేసుకోవచ్చు.
3. కలెక్టర్ నిర్ణయంపై: భూ ట్రిబ్యునల్‌కు 30 రోజుల్లోపు అప్పీల్ చేసుకోవచ్చు. ఆర్థికంగా ఇబ్బంది పడే రైతులకు ప్రభుత్వం ఉచిత న్యాయ సేవలు అందించవచ్చు.
4. కమిషనర్ రివిజన్ అధికారాలు (సెక్షన్ 16): ప్రభుత్వ భూములు, దేవాదాయ భూములు, వక్ఫ్ భూములు, భూదాన్ భూములు, అసైన్డ్ భూములు, లావణి భూముల విషయంలో రికార్డులను పరిశీలించి, అవసరమైతే ఉత్తర్వులను మార్చడం, రద్దు చేయడం లేదా తిరిగి పరిశీలనకు పంపే అధికారం కమిషనర్‌కు ఉంటుంది.

విచారణాధికారాలు -  కోర్టుల పాత్ర

సెక్షన్ 17 ప్రకారం రెవెన్యూ అధికారులు విచారణ సమయంలో సివిల్ కోర్టుకు సమానమైన అధికారాలను (వ్యక్తులను పిలిపించడం, ప్రమాణంపై విచారించడం, పత్రాలు సమర్పించమని కోరడం) కలిగి ఉంటారు.

భూమిపై తమ అసలు హక్కును మరొకరు తిరస్కరిస్తున్నారని భావిస్తే, పౌరులు నేరుగా సివిల్ కోర్టులో హక్కును ప్రకటించమని (Declaration) కేసు వేయవచ్చు. కోర్టు తీర్పు ప్రకారం రికార్డులను సవరించాలి.

తప్పుడు రికార్డులపై చర్యలు

తప్పుడు పాస్‌బుక్‌ల జారీ, రికార్డుల్లో అక్రమ మార్పులు, మోసపూరిత ఉత్తర్వులు, ప్రభుత్వ భూముల ఆక్రమణలకు పాల్పడితే చట్టం ద్వారా కఠిన చర్యలు ఉంటాయి. తప్పు చేసిన అధికారులపై శాఖాపరమైన చర్యలు, ఉద్యోగం నుంచి తొలగింపు, క్రిమినల్ కేసులు నమోదు చేయబడతాయి.

ధరణి vs భూ భారతి - పోలికలు

                             తెలంగాణ ప్రభుత్వం ప్రవేశపెట్టిన భూ భారతి చట్టం, 2025 మరియు దాని రూల్స్ (2025) ప్రకారం రెవెన్యూ వ్యవస్థలో అధికారాలను స్పష్టంగా వికేంద్రీకరించారు.

ఏ స్థాయి అధికారికీ ఎలాంటి అధికారాలు ఉన్నాయి?

ప్రజలు తమ సమస్యల పరిష్కారం కోసం ఏ అధికారిని ఆశ్రయించాలి?

------------------------------------------------------------------------------------------------

వివిధ స్థాయి అధికారుల అధికారాలు,  బాధ్యతలు

మండల రెవెన్యూ అధికారి / రికార్డింగ్ అధికారి

గ్రామీణ స్థాయిలో భూ రికార్డులను (RoR) తయారు చేయడం, నవీకరించడం,  సంరక్షించడం.

సాధారణ భూ బదలాయింపులు, రిజిస్ట్రేషన్ల అనంతర మ్యూటేషన్లు, మరియు కొత్త పట్టాదార్ పాస్‌బుక్‌ల జారీ బాధ్యతలు నిర్వహిస్తారు.

రెవెన్యూ డివిజనల్ అధికారి (RDO):

తహశీల్దార్ లేదా రిజిస్ట్రార్ ఇచ్చే ఉత్తర్వులపై వచ్చే మొదటి అప్పీళ్లను విచారించే అధికారం ఉంటుంది.

భూమి మార్కెట్ విలువ రూ. 5 లక్షల లోపు ఉన్నటువంటి సర్వే నంబర్ తప్పులు, విస్తీర్ణంలో తేడాలు (Extent Corrections) లేదా మిస్ అయిన ఎంట్రీల సవరణ వంటి అంశాలపై నిర్ణయం తీసుకునే అధికారం కలిగి ఉంటారు.

జిల్లా కలెక్టర్ (District Collector):

ఆర్డీవో (RDO) ఇచ్చే ఉత్తర్వులపై వచ్చే అప్పీళ్లను పరిశీలిస్తారు.

భూమి మార్కెట్ విలువ రూ. 5 లక్షలకు పైగా ఉన్న పెద్ద స్థాయి రికార్డుల సవరణలు, తప్పుల దిద్దుబాటు దరఖాస్తులను పరిశీలించి తుది నిర్ణయం తీసుకుంటారు.

భూ పరిపాలన ప్రధాన కమిషనర్ (CCLA / Commissioner):

ప్రభుత్వ భూములు, దేవాదాయ భూములు, వక్ఫ్ భూములు, భూదాన్ భూములు, అసైన్డ్ మరియు లవూని భూములకు సంబంధించి రివిజన్ (Revision) అధికారాలు కలిగి ఉంటారు. ఈ భూములకు సంబంధించి ఎక్కడైనా అక్రమ పట్టాలు జారీ అయితే వాటిని రద్దు చేసే లేదా మార్చే అత్యున్నత అధికారం ఈయన వద్ద ఉంటుంది.

భూ ట్రిబ్యునల్ (Land Tribunal):

కలెక్టర్ స్థాయి నిర్ణయాలపై చట్టపరంగా తలెకెత్తే వివాదాలను పరిష్కరించడానికి ప్రత్యేకంగా ల్యాండ్ ట్రిబ్యునల్స్ పనిచేస్తాయి.

ప్రజలు ఏ సమస్యలపై ఏ అధికారికి దరఖాస్తు చేసుకోవాలి?

ప్రజలు తమ భూ సమస్యలను బట్టి నిర్దిష్ట అధికారులను ఆన్‌లైన్ (భూ భారతి పోర్టల్) ద్వారా సంప్రదించాల్సి ఉంటుంది:

సాధారణ రిజిస్ట్రేషన్లు, మ్యూటేషన్లు:

అమ్మకం, బహుమతి (Gift), మార్పిడి వంటి లావాదేవీల కోసం సంబంధితసబ్-రిజిస్ట్రార్ / తహశీల్దార్‌ను ఆన్‌లైన్ స్లాట్ ద్వారా సంప్రదించాలి.

వారసత్వ / ఉత్తరాధికార మార్పులు (Succession):

కుటుంబ సభ్యుల ద్వారా హక్కులు సంక్రమిస్తే, స్థానిక రికార్డింగ్ అధికారి (తహశీల్దార్)వద్ద దరఖాస్తు చేసుకోవాలి.

భూ రికార్డుల్లో తప్పుల సవరణ (Rectification of Entries / Extent / Survey Numbers):

ఆ భూమి మార్కెట్ విలువ రూ. 5 లక్షల లోపు ఉంటే ఆర్డీవో (RDO) గారికి దరఖాస్తు చేయాలి.

ఒకవేళ ఆ భూమి విలువ రూ. 5 లక్షలకు పైగా ఉంటే జిల్లా కలెక్టర్‌కు దరఖాస్తు సమర్పించాలి.

ప్రభుత్వ / అసైన్డ్ / దేవాదాయ భూముల అక్రమ పట్టాల రద్దు కోసం:

అటువంటి భూములపై ఎవరైనా మోసపూరితంగా పాస్‌బుక్‌లు పొందితే నేరుగా రాష్ట్ర భూ పరిపాలన ప్రధాన కమిషనర్ (CCLA) గారికి ఫిర్యాదు చేయవచ్చు.

అప్పీళ్లు (Appeals):

తహశీల్దార్ నిర్ణయం నచ్చకపోతే 60 రోజుల్లోపు ఆర్డీవోకు, ఆర్డీవో నిర్ణయంపై 60 రోజుల్లోపు కలెక్టర్‌కు, కలెక్టర్ ఉత్తర్వులపై 30 రోజుల్లోపు ల్యాండ్ ట్రిబ్యునల్‌కు అప్పీలు దరఖాస్తు చేసుకోవాలి.

(గమనిక: ఈ చట్టం ప్రకారం ఎస్సీ, ఎస్టీ, మహిళా రైతులకు అప్పీళ్లు లేదా ట్రిబ్యునల్ కేసుల విషయంలో ప్రభుత్వపరంగా ఉచిత న్యాయ సలహాలు, సహాయం అందేలా వెసులుబాటు కల్పించబడింది).